부동산을 소유하고 있거나 부동산 구입을 고려하고 있다면 주의를 기울이는 것이 좋습니다. 왜냐하면 부동산과 재정적 미래가 올해 여러분이 받는 가장 중요한 메시지일 수 있기 때문입니다.
부동산 시장은 지난 5년 동안 폭발적인 성장을 경험했으며 그 결과 많은 사람들은 부동산이 가장 안전한 투자라고 믿고 있습니다. 글쎄, 그것은 더 이상 사실이 아닙니다. 부동산 시장이 인플레이션에 적응하는 동안 부동산 가격은 역사상 유례없는 수준으로 치솟았습니다! 부동산 거품에 대해 우려하는 사람들의 수가 증가한다는 것은 부동산 구매자가 적다는 것을 의미합니다. 구매자가 적다는 것은 가격이 낮다는 것을 의미합니다.
2006년 5월 4일, 연방준비은행 총재인 수잔 블리스(Susan Bliss)는 “주택이 실제로 정점에 달했다”고 말했습니다. 이는 벤 버냉키(Ben Bernanke) 신임 연준의장이 “부드러운” 부동산 시장이 경제에 해를 끼칠 것이라는 우려를 표명한 데 이어 나온 것입니다. 그리고 앨런 그린스펀 전 연준 의장은 이전에 부동산 시장을 거품이라고 묘사했습니다. 이들 최고 금융 전문가들은 모두 시장이 이미 실질적인 하락세를 보이고 있다는 점에 동의합니다. 따라서 이러한 변화의 이면에 있는 이유를 분명히 알아야 합니다.
부동산 거품이 터지는 9가지 이유 중 3가지에는 다음이 포함됩니다.
1. 이자율이 상승하고 있습니다 – 압류가 72% 증가했습니다!
2. 첫 주택 구입자가 시장에서 밀려나고 있습니다 – 부동산 시장은 피라미드이고 기반이 무너지고 있습니다.
3. 시장 심리는 이제 사람들이 거품 붕괴를 두려워할 정도로 변했습니다. 부동산 열풍은 끝났습니다!
부동산 거품이 꺼진 첫 번째 이유는 금리 인상이었다. 앨런 그린스펀 정권 하에서 2003년 6월부터 2004년 6월까지 금리는 역사상 최저 수준이었습니다. 이러한 낮은 이자율을 통해 사람들은 평소 감당할 수 있는 것보다 더 비싸지만 월 비용은 동일한 주택을 구입할 수 있어 본질적으로 “공짜 돈”을 창출할 수 있습니다. 하지만 금리가 오르고 있고 앞으로도 계속 오를 것이기 때문에 저금리 시대는 끝났다. 부분적으로 휘발유 및 식품 비용 상승으로 인한 인플레이션을 막기 위해 이자율을 인상해야 합니다. 이자율이 높을수록 주택 소유 비용이 더 비싸지므로 기존 주택의 가치가 감소합니다.
높은 이자율은 변동금리 모기지(ARM)를 구입하는 사람들에게도 영향을 미치고 있습니다. 조정 가능한 모기지는 처음 2~3년 동안 매우 낮은 이자율과 낮은 월 납입금을 가지고 있지만 이후에는 낮은 이율이 사라지고 월별 모기지 납입금이 급격히 증가합니다. 조정 가능한 모기지 금리 재설정의 결과로 2005년 1분기에 비해 2006년 1분기에는 72% 증가했습니다.
차압 상황은 이자율이 계속 상승하고 더 조정 가능한 모기지 지불금이 더 높은 이자율과 더 높은 모기지 지불금에 맞춰 조정됨에 따라 더욱 악화될 것입니다. Moody’s는 2006년과 2007년에 미지급 모기지 중 25%가 이자율 재설정이 예정된 것이라고 보고했습니다. 그것은 미국 모기지 부채가 2조 달러에 달하는 것입니다! 지불금이 오르면 지갑이 큰 타격을 입을 것입니다. 미국 최대 소유권 보험사 중 한 곳의 연구에 따르면 140만 가구가 50% 이상의 지불 연체에 직면해 있는 것으로 나타났습니다.
부동산 거품이 꺼진 두 번째 이유는 높은 가격과 높은 이자율 때문에 신규 주택 구입자들이 주택을 구입하지 못했기 때문이다. 부동산 시장은 기본적으로 피라미드 구조이므로 구매자 수가 늘어나면 모든 것이 괜찮습니다. 피라미드 맨 아래에 있는 최초 주택 구매자가 주택을 구입하기 때문에 사람들이 집을 팔고 더 비싼 주택을 구입할 때 $100,000.00 주택에 대한 새로운 돈은 $1,000,000.00 주택의 판매자와 구매자에게 피라미드 위로 이동합니다. . 높은 부동산 가격과 높은 금리라는 양날의 검으로 인해 많은 신규 구매자들이 시장에서 빠져나갔고, 이제 우리는 부동산 시장 전반에 미치는 영향을 체감하기 시작했습니다. 판매가 둔화되고 판매 가능한 주택 재고가 빠르게 증가하고 있습니다. 최근 주택시장 보고서에 따르면 2006년 2월 신규주택판매는 10.5% 감소한 것으로 나타났다. 이는 9년 만에 가장 큰 한 달 감소폭이다.
부동산 거품이 꺼진 세 번째 이유는 부동산 시장의 심리가 달라졌기 때문이다. 부동산 시장은 지난 5년간 급격히 성장했고, 부동산을 사면 돈을 벌 가능성이 높다. 더 많은 사람들이 이를 보고 ‘실패’하기 전에 부동산에 투자하기로 결정함에 따라 많은 투자자들에게 이러한 긍정적인 수익은 시장을 더 높게 이끌었습니다.
주식 시장이든 부동산 시장이든 모든 거품 시장의 사고방식은 모두가 무리를 따르는 ‘하드 사고방식’으로 알려져 있습니다. 이러한 동물적 사고방식은 모든 거품의 중심에 있으며, 1990년대 후반 미국 주식 시장 버블, 1980년대 일본 부동산 버블, 심지어 1870년대 미국 철도 버블을 포함하여 과거에도 여러 번 일어났습니다. 집단 사고방식은 최근까지 부동산 시장을 완전히 장악했습니다.
더 높은 가격에 구매할 “더 큰 바보”가 나타날 때까지 거품은 계속 커집니다. “더 큰 바보”가 발견되거나 주택을 구매하려는 의지가 점점 줄어들면서 열광은 사라집니다. 히스테리가 잦아들면 호황기에 쌓인 과도한 재고로 인해 가격이 하락한다. 이는 위에서 언급한 세 가지 역사적 거품과 다른 많은 역사적 사례에 해당됩니다. 이 세 가지 역사적인 거품이 터졌을 때 미국이 불황에 있었다는 점을 기억하는 것도 중요합니다.
부동산 시장과 관련된 사고방식이 변화하면서 투자자와 투기꾼들은 결국 돈을 잃을 부동산을 보유하게 될 것을 두려워합니다. 그 결과, 그들은 부동산을 덜 구매하게 될 뿐만 아니라 동시에 투자용 부동산도 판매하고 있습니다. 이는 기록적인 신규 주택 건설이 시장에 넘쳐나는 동시에 시장에 판매 가능한 수많은 주택을 내놓고 있습니다. 이 두 가지 증가하는 공급력, 즉 기존 주택 판매 증가와 신규 주택 판매 증가는 문제를 악화시키고 모든 부동산 가치를 하락시킬 것입니다.
최근 조사에 따르면 10명 중 7명은 부동산 거품이 2007년 4월 이전에 터질 것이라고 생각하는 것으로 나타났습니다. 시장 심리학의 이러한 변화는 ‘부동산은 어떤 가격으로든 소유해야 한다’에서 부동산이 과대평가를 초래한다는 건전한 우려로 바뀌었습니다. 부동산 시장이 요동쳤다.
버블 붕괴의 여진은 엄청날 것이고, 세계 경제에 막대한 영향을 미칠 것이다. 억만장자 투자자 조지 소로스(George Soros)는 2007년에 미국이 경기침체를 겪을 것이라고 말했고 나도 그 말에 동의합니다. 부동산 거품이 꺼지면서 일자리가 없어지고, 미국인들이 더 이상 집에서 돈을 갚을 수 없게 되고, 전체 경제가 급격히 둔화되어 경기 침체로 이어질 것이기 때문에 우리는 경기 침체에 빠질 것이라고 생각합니다.
결론적으로 부동산 거품이 터진 세 가지 요인은 높은 금리였다. 최초 구매자는 시장에서 가격이 책정되고 있습니다. 그리고 부동산 시장에 대한 심리도 변화하고 있습니다. 최근 출시된 eBook “변화하는 부동산 시장에서 성공하는 방법. 지금 거품으로부터 자신을 보호하세요!” 이 항목에 대해 더 자세히 논의하십시오.
